PIT-28 Najem 2026 — Kompletny Poradnik dla Wynajmujących

Ostatnia aktualizacja: luty 2026

Rozliczenie najmu ryczałtem to najpopularniejsza forma opodatkowania przychodów z wynajmu prywatnego w Polsce. Jeśli wynajmujesz mieszkanie i wybrałeś ryczałt, musisz złożyć deklarację PIT-28. W tym poradniku przeprowadzimy Cię krok po kroku przez cały proces — od terminów, przez stawki podatkowe, aż po praktyczne wskazówki, jak uniknąć błędów.

Czym jest PIT-28 i kogo dotyczy?

PIT-28 to roczna deklaracja podatkowa przeznaczona dla osób rozliczających przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W kontekście najmu dotyczy właścicieli, którzy:

• Wynajmują nieruchomości w ramach najmu prywatnego (nie prowadzą działalności gospodarczej)
• Wybrali ryczałt jako formę opodatkowania
• Osiągnęli jakiekolwiek przychody z najmu w danym roku podatkowym

Najem prywatny vs działalność gospodarcza

Kluczowe rozróżnienie: jeśli wynajmujesz 1-3 mieszkania i nie świadczysz dodatkowych usług (np. sprzątanie, śniadania), to najprawdopodobniej prowadzisz najem prywatny. W takim przypadku PIT-28 jest Twoją deklaracją.

Jeśli natomiast wynajmujesz wiele lokali, prowadzisz najem krótkoterminowy na dużą skalę lub świadczysz usługi dodatkowe — urząd skarbowy może uznać Twoją działalność za gospodarczą. Wtedy zasady są inne.

Stawki podatku od wynajmu w 2026 roku

Podatek od wynajmu mieszkania rozliczanego ryczałtem wynosi:

Przykład obliczenia

Załóżmy, że w 2025 roku uzyskałeś 144 000 zł przychodu z wynajmu (12 000 zł miesięcznie × 12 miesięcy):

• Od pierwszych 100 000 zł: 100 000 × 8,5% = 8 500 zł
• Od nadwyżki 44 000 zł: 44 000 × 12,5% = 5 500 zł
• Łącznie: 14 000 zł podatku

Efektywna stawka podatkowa w tym przykładzie wynosi około 9,7%.

Terminy, które musisz znać

Rozliczenie roczne (PIT-28)

Uwaga: Termin 28 lutego jest krótszy niż przy PIT-36 czy PIT-37 (30 kwietnia). To częsty błąd — wielu wynajmujących przegapia ten termin!

Zaliczki miesięczne

Podatek od wynajmu płacisz w formie zaliczek:

• Termin: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu
• Przykład: przychód z najmu za styczeń → zaliczka do 20 lutego
• Wyjątek: zaliczkę za grudzień możesz zapłacić do 20 stycznia lub rozliczyć w PIT-28

Jak zgłosić wybór ryczałtu?

Od 2023 roku nie musisz składać osobnego oświadczenia o wyborze ryczałtu. Wystarczy, że:

1. Wpłacisz pierwszą zaliczkę na ryczałt, lub
2. Złożysz PIT-28 za dany rok

System automatycznie zrozumie, że wybrałeś tę formę opodatkowania.

Jak wypełnić PIT-28 krok po kroku

Krok 1: Zbierz dokumenty

Zanim usiądziesz do wypełniania deklaracji, przygotuj:

• Ewidencję przychodów — zestawienie wszystkich wpłat od najemców
• Potwierdzenia przelewów — wyciągi bankowe
• Umowy najmu — dla weryfikacji dat i kwot
• Dowody zapłaconych zaliczek — jeśli płaciłeś w ciągu roku

Krok 2: Oblicz przychód

Przychód z najmu to suma wszystkich wpłat od najemców w danym roku. Uwaga:

• Czynsz — wlicza się do przychodu
• Opłaty za media (jeśli najemca płaci Ci, a Ty przekazujesz do dostawców) — generalnie nie wliczają się, o ile są w tej samej wysokości
• Kaucja — nie jest przychodem (to zabezpieczenie, nie zapłata)

Krok 3: Wypełnij deklarację

Możesz to zrobić:

• Online przez e-Deklaracje (podatki.gov.pl) — najwygodniej
• Przez program do rozliczeń — np. e-pity, PITax
• Papierowo — w urzędzie skarbowym (niezalecane)

W formularzu PIT-28 kluczowe pola to:

• Część D — przychody z najmu (pozycja „Najem, podnajem, dzierżawa")
• Część G — obliczenie podatku
• Część I — zaliczki wpłacone w ciągu roku

Krok 4: Zapłać różnicę lub otrzymaj zwrot

Po obliczeniu:

• Jeśli wpłaciłeś za mało zaliczek — dopłać różnicę do 28 lutego
• Jeśli wpłaciłeś za dużo — otrzymasz zwrot (wskaż numer konta w deklaracji)

Najczęstsze błędy przy rozliczaniu najmu ryczałtem

1. Spóźnienie z PIT-28

Termin 28 lutego jest bezwzględny. Spóźnienie = kara finansowa i odsetki.

2. Mylenie przychodu z dochodem

Przy ryczałcie nie odliczasz kosztów. Płacisz podatek od całego przychodu (wpływu), nie od zysku. To częste nieporozumienie.

3. Nieodprowadzanie zaliczek

Nawet jeśli planujesz rozliczyć wszystko w PIT-28, musisz płacić zaliczki miesięczne. Urząd może naliczyć odsetki za brak zaliczek.

4. Niewłaściwe rozliczanie mediów

Jeśli media są w Twoim imieniu i najemca płaci Ci ich równowartość — to transakcja „przechodząca" i nie jest przychodem. Ale jeśli wliczasz media w czynsz (np. czynsz 3000 zł all-inclusive) — cała kwota to przychód.

5. Zapomnienie o współmałżonku

Jeśli nieruchomość jest współwłasnością małżeńską, przychód dzielicie po połowie. Każdy składa osobny PIT-28 lub wspólny PIT-28/A.

Ryczałt 8,5% czy skala podatkowa?

Warto wiedzieć, że ryczałt nie zawsze jest najkorzystniejszy. Porównajmy:

Kiedy ryczałt się opłaca?

• Gdy nie masz wysokich kosztów (remont, odsetki od kredytu)
• Gdy chcesz prostoty rozliczenia
• Gdy przychody są poniżej ~150 000 zł rocznie

Kiedy skala może być lepsza?

• Gdy remontujesz nieruchomość
• Gdy spłacasz kredyt hipoteczny (odsetki jako koszt)
• Gdy masz inne straty do rozliczenia

Nowe przepisy 2026 — na co uważać?

KSeF a najem prywatny

Dobra wiadomość: KSeF nie dotyczy najmu prywatnego. Obowiązek wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur obejmuje przedsiębiorców, nie osoby fizyczne wynajmujące prywatnie.

Zmiany w stawkach

Na 2026 rok nie wprowadzono zmian w stawkach ryczałtu od najmu. Nadal obowiązuje 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej.

Praktyczne wskazówki na koniec

1. Prowadź ewidencję na bieżąco — nie odkładaj na koniec roku
2. Automatyzuj — używaj aplikacji do zarządzania najmem, która zlicza przychody
3. Ustaw przypomnienia — o zaliczkach (20. każdego miesiąca) i PIT-28 (28 lutego)
4. Zachowuj potwierdzenia — przelewy, umowy, rachunki przez 5 lat
5. W razie wątpliwości — skonsultuj się z doradcą podatkowym

Podsumowanie

Rozliczenie najmu ryczałtem przez PIT-28 jest prostsze niż na skali podatkowej, ale wymaga systematyczności. Pamiętaj o:

• Terminowych zaliczkach (do 20. dnia miesiąca)
• Wcześniejszym terminie rocznego rozliczenia (28 lutego!)
• Prawidłowym rozliczaniu mediów i kaucji

---

Zarządzasz wynajmem i chcesz mieć pełną kontrolę nad przychodami, płatnościami i dokumentami? Lokato automatycznie śledzi wpływy z najmu i pomaga przygotować się do rozliczenia podatkowego. Sprawdź, jak możesz zaoszczędzić czas i uniknąć błędów.